안녕하세요. 대출 읽어주는 남자 대읽남입니다. 오늘은 주택담보대출 현명하게 받는 방법 콘텐츠로 준비를 해보았습니다.
주택을 구입하면서 대출 없이 구입하는 분들은 거의 없다고 볼 수 있을 텐데요. 주택담보대출의 경우 상환금액이 많고 상환기간도 길기 때문에 신중하게 대출을 받지 않으면 오래도록 고생을 할 수가 있어요.
게다가 최근에는 정부의 대출규제로 주택담보대출이 충분히 나오지 않아 고민하시는 분들 많으실 텐데요. 지금부터 주택담보대출 현명하게 받는 꿀팁 함께 살펴보겠습니다.
자, 먼저 간단하게 주택담보대출, 주담대라고 하죠. 주담대가 무엇인지 어떤 용도로 활용이 가능한지 살펴보겠습니다.
주담대는 크게 두 가지 목적으로 활용하게 됩니다. 첫 번째는 다들 아시는 것처럼 주택구입을 위해서 주택담보대출을 받게 되죠. 우리나라 부동산 가격이 어마어마 하잖아요. 그렇기 때문에 모두 자기 자산 가지고 부동산 구입하는 경우는 드물어요. 은행에 주택을 담보로 해서 대출을 받아 주택을 구입하게 되면 주택담보대출이 됩니다.
또 한 가지 용도는 생활자금을 충당하기 위한 용도로 주담대를 이용할 수가 있어요. 이미 내가 주택을 가지고 있다? 그런데 생활비가 부족하거나 혹은 급하게 큰 돈이 필요하다면? 그럴 때 주택을 담보로 해서 현금을 융통할 수가 있게 됩니다. 주택담보대출은 주택을 구입하기 위한 것뿐만 아니라 현금이 필요할 때 주택을 담보로 은행으로부터 돈을 빌리는 것까지 포함되는 개념이 됩니다.
주택담보대출은 다른 대출보다 유리한 장점이 많은데요. 먼저 주담대는 주택이라는 안정적인 담보가 있기 때문에 저렴한 이자로 돈을 빌려주게 됩니다. 이자가 저렴해서 이자 부담이 적겠죠. 두 번째로 대출한도가 상당히 높습니다. 신용대출에 비해서 대출이 많이 나오기 때문에 유리한 대출이라고 볼 수가 있겠죠.
그렇다면 주택담보대출은 얼마나 받을 수 있을까요?
주택을 구입하려고 하면 주담대 한도가 어느 정도 나오느냐가 중요하죠. 그래야 집을 살 수 있을지 없을지 예측할 수가 있으니까요. 주택담보대출 한도와 관련된 용어들 쉽게 정리해 보았습니다.
먼저 LTV가 있어요. 많이 들여보셨을 텐데요. 주택담보인정비율을 말합니다. 쉽게 말하면 주택의 평가가치에 따른 대출금 비율이라고 생각하시면 되는데요.
집이 얼마나 비싸냐에 따라서 대출금이 달라진다고 이해하시면 쉬워요. 비싼 집은 대출이 많이 나오고 저렴한 집은 대출이 적게 나온다고 생각합시다. 그런데 LTV는 부동산 정책이나 규제지역에 따라서 그 한도가 달라질 수 있어서 구입하려는 지역의 상황을 살필 필요가 있습니다.
여기에서 중요한 것은 주택 가치는 구입한 금액으로 평가되는 건 아니에요. 내가 10억을 주고 샀어도 매매가를 기준으로 하는 게 아니라 평가금액을 기준으로 합니다. 그래서 매매한 가격보다 평가금액이 안 나오는 주택을 사면 주담대 한도가 많지 않을 수 있습니다. 예를 들어 볼게요. 평가금액이 10억인 아파트를 구입하려고 하고 그 지역의 LTV 한도가 60%이다. 그러면 LTV상에서는 6억까지는 대출이 가능하다고 보시면 되겠습니다. 무조건 6억이 다 대출되는 건 아니고 뒤에 보시는 다른 대출한도들도 고려해서 대출이 됩니다. 언제까지나 LTV상 6억이라는 것 기억해 주세요.
다음은 DTI입니다. 총부채상환비율을 뜻하는데요. 이게 뭐냐 하실 것 같아요. 쉽게 설명하면 연소득 대비 대출상환액이에요. 내가 소득이 1년 동안 1억인데 상환해야 되는 빚이 1년 동안 2억이다? 그러면 말이 안 되잖아요. 못 갚는 거죠. 안정적으로 빚을 갚을 수 있는 만큼만 빌려주어야 하니까 DTI를 계산합니다.
이때 대출상환기준은 원금과 이자를 더한 것으로 보아야 되는데요. 예를 들어서 내 연봉이 1억이다. 그리고 정부가 설정한 DTI 비율이 40%이다. 그러면 연 4천만원까지 대출이 가능합니다. 이자랑 원금 상환금이 4천만 원이 넘게는 대출을 안 해주는 거죠.
DTI는 연간 얼마를 갚느냐에 관련된 것이기 때문에 주택담보대출 금액, 상환기간, 금리 등에 따라서 다르게 나타날 수가 있어요. 즉, 상황에 따라서 현명하게 DTI를 스스로 조절이 가능합니다. 주담대는 최장 35년까지 갚을 수가 있거든요. 상환기간이 길면 매년 갚는 금액이 줄어드니까 더 많은 금액을 대출 받을 수가 있을 거죠. 금리가 낮을 경우에도 매년 갚는 이자가 줄어드니까 더 많은 금액을 대출 받을 수 있겠죠? 나는 연봉이 적은 데 많은 돈을 대출받고 싶다면? 주담대 받을 때 더 많은 기간 동안 갚고, 더 적은 금리로 돈을 빌려야 된다고 기억하시면 되겠습니다.
예를 들어볼게요. 1억 10년 동안 갚아요. 그러면 단순히 이자 없이 생각하면 연 1,000만원을 갚게 되는 거죠. 그런데 1억을 20년 동안 갚아요. 그러면 연 500만 원을 갚게 되겠죠. 첫 번째 경우는 빚를 매년 많이 갚아야 되니까 대출한도는 적어져요. 그대신 빚을 빨리 갚으니까 이자도 줄어들게 되겠죠. 두 번째 경우는 매년 빚을 적게 갚으니까 DTI 대비 대출한도는 높아지겠죠. 그런데 천천히 빚을 갚으니까 전체 이자는 늘어나게 되겠죠. 내가 한도를 많이 받아야 되느냐 아니면 이자를 적게 내는 게 좋으냐 이런 걸 생각해서 주담대 기간을 정하시면 DTI는 어느 정도 조정이 가능하겠습니다.
다음은 DSR이라는 개념인데요. 이 개념이 조금 복잡할 수가 있어요. 총부채원리금상환비율이라는 뜻이고 내가 진 모든 빚을 조사한 후에 대출을 해주겠다는 거예요. 내가 얼마 버는지에 따라서 지금까지 진 빚이 얼마인지를 보고 대출을 해주는 건데요.
아까 설명드린 것처럼 연봉이 1억인데 빚 갚는데 2억이다? 이건 안 되겠죠. 그래서 주담대 말고도 다른 빚들도 함께 조사해서 대출을 해준다고 보시면 되겠습니다. 여기에서 말하는 다른 대출은 그냥 모든 빚이라고 생각하시면 되는데요. 카드론, 신용대출, 학자금 대출, 자동차할부금 등등이 다 포함됩니다.
DSR은 계산이 복잡하기 때문에 네이버나 구글에 DSR계산기라고 검색하신 후에 계산하시면 돼요. 내가 집을 사려고 하는데 필요한 대출이 5천만원이라고 가정해 볼게요. 대출은 36개월 갚기로 했고 대출금리는 4%에요.
그런데 내가 기존 대출이 있어요. 자동차 사는데 2천만원을 대출했고 대출금리가 4%예요. 내가 1년에 1억을 번다고 하면 DSR은 38.15%가 되는 거죠. 정부가 DSR 규제를 40%로 하겠다고 했다면 지금 이 사람은 DSR 비율이 40%가 안 넘으니까 5천만 원 예상대로 대출을 받을 수가 있는 겁니다.
그런데 만약에 이 사람 연간소득이 5천만원이다? 그러면 DSR이 76.3%가 되거든요? 그러면 40%가 넘잖아요. DSR로 볼 때 이 사람은 5천만원 받고 싶은데 DSR이 40% 넘어서 5천만원 대출 다 못 받는 거라고 생각하시면 됩니다.
이렇게 LTV, DTI, DSR 살펴보았는데요. 대출한도가 궁금하시면 이 세 가지 모두 다 계산해 보셔야 해요. 그래서 최저 금액이 대출된다고 보시면 됩니다.
다음은 주담대 이자 줄이는 방법 꿀팁 알려드리려고 하는데요. 조금이라도 이자 적게 내야겠죠. 잘 보시고 대출 유리하게 받아봅시다.
첫 번째로 주담대 금리를 살펴야 돼요. 변동금리, 고정금리 두 가지가 있는 거 아실 텐데요. 요즘은 금리가 인상 중이다 보니까 고정금리가 유리하다, 이런 생각하시는 분들 많은 것 같아요.
그런데 항상 고정금리가 좋은 건 아니에요. 고민을 많이 하시고 상황에 맞게 선택하셔야 합니다. 대체로 변동금리는 처음 이자가 낮게 설정되는데요. 다만 금리 인상 시에 이자 부담이 커지는 단점이 있고요. 고정금리는 처음에는 조금 이자가 높게 설정이 돼요.
그런데 금리 인상 시에는 부담이 없겠죠. 왜? 그냥 금리 관계없이 맨날 같은 금리로 고정되어 있으니까요. 나는 안정적으로 대출을 상환하고 싶다고 하시는 분들은 고정금리 추천드립니다.
두 번째, 이자감면 조건을 체크하라. 일단 주담대를 받으려고 해요. 그러면 은행마다 이자를 감면해주는 조건들이 있습니다.
신용, 체크 카드를 대출받는 은행 것을 사용해 준다거나 자동이체를 건다거나 급여를 이체한다고 약속하는 것 등등이 대표적인데요. 이렇게 대출받는 은행을 많이 사용하면 이자감면을 받을 수도 있어요.
그렇기 때문에 대출을 받는 은행을 주거래 은행으로 바꾸는 거 추천드립니다.
세 번째, 금리인하요구권인데요. 요즘 많이 알려져서 대부분의 문들이 아시죠. 금리인하요구권은 신용상태가 좋아졌으니까 대출금리 내려달라고 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
어떨 때 신청하느냐? 승진했다, 연봉 올랐다, 취업 했다, 이렇게 경제적 여건이 나아지면 신청하시면 됩니다. 대출받은 은행에 직접 금리인하요구권 신청하시면 되고 필요한 서류 제출하시면 심사 후에 은행이 금리 인하를 결정해 줍니다.
금리인하요구권이 받아들여져서 금리가 인하되면 대출 재약정도 부수적으로 가능한데요. 대출 재약정 때 유리한 방향으로 대출 재약정 하시면 좋겠죠. 이 부분도 활용하면 이자 줄일 수 있으니까 꼼꼼하게 기억해 주시면 좋겠습니다.
네 번째, 빚 갚는 방식인데요. 신규 대출을 받는 경우라면 거치식 상환보다는 분할상환방식이 낫습니다. 거치식 분할은 대출 내고 바로 갚는 방식이 아니라 몇 년 동안 갚지 않고 방치해 두는 거예요.
그런데 이자를 적게 내려면 거치식보다는 분할상환, 즉 바로 매달 조금씩 빚을 갚는 것이 유리합니다. 예를 들어 볼게요. 1억원을 내가 20년 동안 상환하겠다는 조건으로 연 이자 4%에 대출을 받았어요. 만기일시, 즉 거치식의 경우에는 20년 뒤에 한 번에 1억을 갚습니다. 이때 이자만 매달 내게 되는데요. 20년 동안 내는 이자만 무려 8천만 원에 달합니다. 매우 많죠?
그런데 원금 균등, 원리금 균등의 경우에는 매달 원금하고 이자를 같이 갚아 나가게 되고요. 약 4천만 원 정도 이자를 내기 때문에 만기일시 상환보다 절반 정도 이자를 절약할 수가 있습니다. 그러니까 생활비에 여유가 있다면 매달 원금과 이자를 함께 갚는 분할상환방식을 선택하시면 좋겠습니다.
자, 마지막 주담대 저렴하게 받는 꿀팁입니다. 한국주택금융공사를 이용하는 방법이에요. 그림에서 보시는 것처럼 내게 맞는 주택담보대출 찾기 서비스 받을 수가 있어요.
내가 처한 상황을 고려해서 어떤 대출을 받는 게 유리한가를 비교해서 알려주기 때문에 주담대 너무 막막한 분들에게 추천드리는 서비스입니다. 이거 해보면서 내가 어디 은행에서 어느 정도 주담대 받을 수 있을지 감을 잡아보는 게 좋겠고요.
또 해당 사이트보면 정부에서 저렴하게 주택담보대출 해주는 상품들이 있어요. 보금자리론, 신혼 보금자리론, 저겪대출, 디딤돌 대출 이런게 있는데요. 지원대상이 다 다르고 자주 정책 내용이 변하기 때문에 직접 주담대 계획 있으시다면 한국주택금융공사 홈페이지 접속하셔서 지원대상인지 확인해 보시면 좋겠습니다.
이왕 주담대 받을 거면 정부 지원 대출 받는 게 좋아요. 지원대상만 된다면 저렴한 이자로 쉽게 대출이 가능합니다. 무조건 은행만 알아볼 게 아니라 이런 정부지원대출들도 꼼꼼히 살피는 게 좋겠죠?
네, 지금까지 주담대 현명하게 받는 방법 살펴보았는데요. 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 주담대 받을 계획이라면 몇 가지만 기억하세요.
이자가 적은 것이 가장 유리하다! 발품을 많이 팔아서 저렴한 대출상품으로 선택하시고요. 무엇보다 무리하지 않고 대출을 받아서 꾸준히 빚을 갚아 나갈 수 있게 대출 설계 하시는 것에 좋겠습니다.
오늘은 여기까지 하고요. 다음에 더 좋은 콘텐츠로 돌아오겠습니다. 감사합니다.
