안녕하세요. 대출 읽어주는 남자 대읽남입니다. 주택청약 당첨이 되었는데 돈이 없다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 굉장히 곤란한 상황이 발생할 뿐만 아니라 분양된 부동산을 취득하지 못한다면 상당한 불이익을 받게 되는데요. 주택청약 당첨을 노리고 있다면 철저하게 자금 계획을 세운 후에 청약 시도를 하시는 것이 중요합니다. 오늘은 주택청약 원하시는 분들을 위해서 주택청약 당첨 후에 대출 어떻게 진행되는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.
청약당첨 당첨되었는데 돈이 없어요. 어떻게 해야 할까요? 이런 질문 저에게 정말 많이 해주시는데요. 청약당첨이 되었을 때, 돈이 없다면 최대한 대출을 통해 해결을 해야겠지요. 그런데 최근에는 대출 시장 규제가 심해지면서 대출조차 어려운 상황이 발생하고 있습니다. 그래서 청약당첨을 원하신다면 꼼꼼하게 자금 계획 세우시기를 바라고요. 이미 청약당첨 되신 분들은 대출 원리 함께 알아보시면서 최대한 대출 많이 받아보시기를 바랍니다.
먼저 청약당첨 이후에 진행 과정에 대해서 살펴보겠습니다. 청약에 당첨되고 나면 당연히 입주하기까지 아파트값을 납부를 해야 합니다. 우리나라는 선 청약 제도이다 보니 아파트가 지어지고 입주할 때까지는 기한이 조금 있어요. 그래서 아파트 분양 시에는 한 번에 분양금을 납부하는 것이 아니라 여러 차례 나누어 납부하게 됩니다. 아파트마다 차이가 있지만 보통은 계약금 20% 먼저 납입을 하게 되고요. 그다음에 중도금 60%를 6번에 나누어 납입하고 마지막 잔금 20%는 입주일에 납부하게 됩니다.
먼저 계약금 납입부터 살펴볼 텐데요. 청약 당첨이 되었다면 분양가의 20%를 당첨일로부터 1달 이내에 납부해야 합니다. 여기에서 중요한 것은 계약금은 대출이 불가능하다는 것입니다. 그렇기 때문에 청약을 시도하신다면 분양가의 적어도 20% 정도 되는 금액은 여유자금이 있어야 하고요. 만약 돈이 없다면 가족에게 빌린다든지 이런 방법으로 해결해야겠지요. 예를 들어서 당첨된 아파트 분양가가 9억 원이다. 그러면 여러분은 당첨일 1달 내에 1억 8천만 원을 어떻게든 구해서 자납하셔야 합니다.
계약금은 대출이 안 된다고 말씀 드렸는데요. 계약금을 납입해야 하는 날까지 납부하지 못하면 어떻게 될까요? 사실 계약금 납부 못하는 것이 가장 최악의 시나리오라고 말씀 드리고 싶은데요. 계약금 납부 못하면 청약 당첨 취소되는 건 물론이고 기타 불이익이 발생합니다.
지금까지 납부했던 청약통장 초기화 되어서 처음부터 다시 청약을 시작하셔야 되구요. 재당첨도 일정 기간 동안 제한이 됩니다. 가족 구성원 모두 분양 제한되기 때문에 불이익 상당히 크다고 보셔야 하고요. 특별공급으로 분양 받았을 경우에는 이후 특별공급으로는 다시 절대 분양을 받으실 수가 없습니다. 아주 불이익이 크죠. 그래서 청약을 신청하실 때에는 무조건 하시기보다는 계약금을 납부할 수 있는지 철저하게 자금 계획 세우시는 것이 중요하겠습니다.
계약금을 어떻게 힘들게 납부를 했다? 그러면 다음부터는 중도금을 납입을 해야 합니다. 중도금은 보통 6회 정도로 나누어서 납입을 하고요. 그러니까 분양가에 10%씩 6번 납부하신다고 보시면 되겠습니다. 납입 주기는 보통 4~5개월 정도입니다. 예를 들어 볼게요. 분양가가 9억 원인 아파트입니다. 그러면 4개월 5개월마다 여러분은 9천만 원씩 중도금을 납부해야 해요. 총 6번 납부한다고 했으니까 여러분은 약 30개월, 즉 2년 6개월 동안 5억 4천만 원을 납부해야 합니다.
2년 6개월 동안 5억 4천을 어떻게 마련하냐구요? 네, 막막하실 것 같은데요. 이때에는 중도금 대출을 받아서 해결하실 수가 있습니다. 중도금 대출은 대체로 집단대출로 진행이 되는데요. 중도금 대출은 몇 가지 제한된 조건에 따라 진행이 됩니다. ‘중도금 대출 받을 수 있나요?’ 궁금하신 분들은 다음 아래 내용 잘 확인해 주세요.
먼저 주택 받은 주택형이 9억 원 이하여야 합니다. 9억 초과일 경우 중도금 집단대출은 불가능하다고 보시면 됩니다. 예외적으로 나오는 경우도 있긴 있습니다. 그런데 저는 오늘 일반적인 내용 말씀 드리는 거니까요. 9억을 초과하는 경우에는 대출이 어렵다고 보시면 좋겠습니다.
또 중도금 대출은 무조건 분양가의 60% 모두 나오는 것은 아니고요. 지역에 따라서 중도금 대출 금액이 달라집니다. 현재 정책으로는 투가과열지구인 경우 분양가의 40%만 중도금 대출이 가능합니다. 조정대상지역이라면 50%까지 대출을 받으실 수가 있겠어요. 그 이외에도 여러 대출 규제를 살펴보셔야 하는데 DTI 같은 경우가 발목을 잡을 수가 있어요. DTI 개념은 지난 번 영상에 설명 드렸고 DTI까지 고려하면 너무 복잡해지기 때문에 오늘은 고려하지 않고 마저 설명 드리도록 하겠습니다. DTI 궁금하신 분들은 지난 번 영상 시청하시면 될 것 같아요.
자, 그러면 예를 들어 보겠습니다. 중도금 납입 시나리오입니다. 조정대상지역을 사례로 들어볼게요. 조정대상지역은 분양가의 50%까지 대출이 된다고 했습니다. 물론 DTI 같은 다른 조건은 고려하지 않은 경우입니다.
크게 두 가지 시나리오가 있을 수 있는데요. 우선 중도금은 분양가의 50% 대출된다고 했으니까 중도금 5번은 해결이 되겠죠. 그러면 1번 중도금을 내야 되는데 이때 돈이 여유가 있으신 분들은 직접 9천 만원을 자납하시면 되겠습니다. 그런데 ‘난 돈이 없다’ 하시는 분들은 5번은 중도금 대출 받아서 내시고 1번은 연체하시고 이자를 지급하는 방법도 있습니다. 주의할 점은 중도금 3번 연체되면 분양 취소가 되기 때문에 ‘나는 다 연체하고 나중에 낼 거야’ 하시면 안 됩니다. 웬만하면 중도금 50%는 중도금 대출 받아서 내시고 한 번은 자비로 해결하시면 좋겠고 정말 정말 너무 돈이 없다 할 경우에만 두 번째 시나리오를 생각하셔야겠어요. 연체 이자도 아깝잖아요. 그렇죠?
이렇게 중도금 납입까지 끝냈습니다. 그러면 이제 마지막 잔금! 마지막 잔금은 분양가의 20%이고요. 입주일에 납부하게 됩니다. 분양가가 9억 원이라면 잔금은 얼마? 네, 1억 8천만 원 마저 납부해야 입주가 가능합니다.
잔금을 지급할 때 대출은 어떻게 되느냐? 중도금 대출이 주택담보대출로 전환이 됩니다. 아까 중도금 대출은 분앙갸의 50%라고 말씀 드렸죠? 다행스럽게도 주택담보대출로 전환되면 분양가 기준이 아니라 시세 기준으로 대출이 가능합니다. 일반적으로 시세가 분양가보다 더 높게 형성되잖아요. 그러니까 여러분은 잔금을 치를 시점이 되면 중도금보다 더 많은 대출을 받을 수가 있게 됩니다. 다만, 부동산 시세가 9억이 초과한다면 9억부터 15억 구간까지는 LTV 30%가 적용되게 됩니다.
자, 내가 산 아파트가 분양가가 9억인데 시세가 12억이 되었다. 가정해 봅시다. 조정지역대상이라고 했으니까 대출금 한도는 50% 여전히 적용되고요. 중요한 건 주담대로 전환되면서 시세의 50%까지 대출이 되고 9억 초과분에 대해서는 30%까지 대출이 되니까 얼마 대출 받을 수 있나요? 네, 잔금 대출 4억 5천 받은 것에 9억 초과분 3억 중에 30%까지 해서 9천 더 대출을 받을 수가 있습니다. 그러면 여러분은 잔금 치룰 때 총 5억 4천만 원까지 대출이 되는 것입니다.
잔금까지 다 해결이 됐네요. 그러면 정리해 봅시다. 일반적으로 분양 당첨 후에 1달 이내에 계약금 20% 내고, 그다음에 5개월 단위로 중도금 9천만 원씩 총 6번 60% 납부하게 됩니다. 그리고 입주일에 잔금 20% 납입하게 되는데요.
분양가 9억 아파트, 조정대상지역에 위치하고 있고 분양 후에 시세는 12억 정도로 예상된다고 가정하면서 정리하겠습니다.
자 계약금 먼저 냅시다. 계약금은 대출이 불가능하다고 말씀 드렸습니다. 그러면 1억 8천만 원은 청약당첨 시점에 마련되어 있어야겠습니다.
이제 잔금을 9천만 원씩 6번 나누어서 총 5억 4천 만원을 내야 합니다. 그러면 분양가의 50%를 중도금 대출 받아서 낼 수 있어요. 그러니까 최대 4억 5천만 원 대출금으로 해결할 수 있죠. 그리고 중도금 1회는 연체한다고 가정하겠습니다. 아직 내야 할 중도금 1회 9천 만원 못 낸 거예요.
마지막 입주일에 잔금 치르게 됩니다. 잔금 치를 시점에서는 중도금 대출을 주담대로 바꿀 수 있다고 했습니다. 주담대로 바꾸면 시세 가준 50%까지 대출이 가능하다고 말씀 드렸고 9억 초과분에 대해서는 30%까지 더 대출이 가능합니다.. 분양 후 시세가 12억이라고 가정하면 여러분은 총 5억 4천만 원까지 대출을 받으실 수가 있습니다. 중도금 대출 4억 5천만 원 있던 거 합치면 잔금 대출 시에 9천만 원을 더 추가로 대출 받을 수가 있겠습니다. 물론 DTI 같은 다른 조건은 무시한 조건입니다. 그러면 분양가 9억 채워야 되고 그 중에 대출은 5억 5천이고, 계약금은 1억 8천 처음에 납부했으니까 잔금 치를 때에 여러분 현금 얼마 가지고 계셔야 되나요? 1억 8천만 원 마련하시면 되는 겁니다.
이런 조건일 때, 내가 9억짜리 아파트 분양 받아야겠다 생각하고 있다면 자금조달 계획 세울 때 얼마 현금 가지고 있어야 할까요? 네, 못해도 3억 원은 가지고 있어야 될 것 같아요. 물론 DTI 조건이라든지 분양 후 시세에 따라서 자금조달 계획 크게 달라질 수 있습니다.
네, 지금까지 청약당첨 후 대출의 모든 것 살펴보았는데요. 많은 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 오늘 말씀 드린 것은 어디까지나 청약담청 시에 어떻게 대출을 받아야 하는지 대략적인 흐름, 원리 말씀드린 거죠. 그렇게 기억하시면 되겠습니다. 분양 지역에 따라서, 분양자의 수익에 따라서, 이후 시세 형성에 따라서 자기자금 금액이 달라질 수 있지만 한 가지 꼭 주의할 점! 계약금은 대출이 불가능하고 계약금 못 내면 불이익 매우 크니까요. 자기자금만큼은 어떻게든 마련하고 있어야 한다는 점 기억하시면 좋겠습니다. 감사합니다.
