많은 분들이 아파트를 담보로 대출을 할때 생활안정자금대출과 사업자금대출 중 어떤게 더 유리한지 고민하는 분들이 많은데요? 우선 이 생활안정자금대출과 사업자금대출의 정확한 차이부터 알아야 합니다.
아파트담보대출하면 다 비슷한걸로 착각하는 분들이 많은데요? 대출규제가 생기면서 대출 신청자의 대출용도가 어떤 목적의 대출인지 명확하게 구분하게 끔 되어 있습니다.
예를 들어서 주택구입용도인지? 의료비나 자녀의 교육비 등 생활안정자금 목적으로 신청하는건지 세입자의 보증금 반환용도로 신청하는건지, 아니면 사업장의 확장이나 사업 운영자금으로 신청하는 건지, 또는 고금리 신용대출이나 p2p 대부업권에서 빌린 대출을 상환하는 용도인지 금융기관에서는 이 대출용도 구분을 정확히 확인하고 대출을 해줍니다…
얼마전에 어떤분이 그러시더라구요 다음달에 전세입자의 보증금반환을 해줘야 하는데 은행에서는 대출한도가 모자랍니다… 혹시 사업자를 내면 유튜브 영상에서 강의 한데로 아파트 시세의 95%까지 대출이 되는건지… 하고 말입니다… 또는 이런 경우도 있습니다. 청약에 당첨이 되어서 잔금대출을 준비중인데 은행에서 나오는 집단대출은 한도가 모자란 상황인데 사업자를 등록하면 LTV 95%를 이용할 수있는건지… 말입니다…
여러분 어떻게 생각하시나요? 두 사례의 경우 사업자금용도일까요? 생활안정자금용도이거나 주택구입용도의 대출일까요? 제가 구지 말을 안해도 아실거라 생각이 듭니다.
생활안정자금용도의 대출이란?
먼저 생활안정자금대출의 용도는 의료비나 장례비, 자녀의 교육비나 결혼자금 등에 들어가는 비용을 충당하기 위해 주택을 담보로 하는 대출입니다! 주택구입당시에 받았던 주택자금대출이 금리가 높아서 갈아타는 대출을 할때도 이용할 수 있습니다.
그리고 요즘 이슈가 되고 있는 세입자의 보증금 반환대출을 할때도 이 대출을 합니다. 세입자의 보증금은 높은데 대출한도가 적게 나와서 골머리를 앓는 분들이 꽤 많습니다.
자 그리고 1주택자나 다 주택자가 이용을 할 수 있는데 규제지역 내에서 보증금반환목적의 대출은 1주택자만 허용이 되고 있습니다. 2주택자 이상은 나머지 주택을 팔아서 매도했다는 증빙자료가 있어야 하구요~
주택가격은 15억을 초과하는 주택도 생활안정대출을 받을 수 있습니다. 현재 주택을 구입하는 용도로 대출신청을 할때만 15억초과 아파트는 대출이 안되고 있죠… 하지만15억을 초과하는 주택에 세입자의 보증금을 반환하는 용도의 대출도 가능합니다. 대출한도는 1억원으로 제한을 두고 있습니다.
LTV는 투기과열지구는 집값이 9억까지 40% 9억을 초과하는 분에 대해서는 30%로 제한 하고 있구요, 조정대상지역은 집값이 50% 비규제지역은 70%입니다. 2주택자 이상은 LTV,DTI가 10%씩 강화되고 있습니다.
Dsr 부분인데요? 21년 7월달부터 차주별 DSR을 단계적으로 시행하고 있죠? 이 생활안정자금대출도 총부채원리금상환 비율인 dsr에 영향이 있습니다.
상환방식은 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식 그리고 거치후 원리금상환 방식 이렇게 3가지를 선택할 수 있구요 대출기간은 최대 35년 까지 가능합니다.
자 그리고 이 대출을 받게 되면 분양권이나 입주권 등 주택을 구입하게 될 경우에 생활안정대출 받은걸 상환해야 한다는 추가약정서를 작성합니다.
주택을 매수하는 목적이 아닌 말 그대로 생활안정자금 조달 목적으로만 빌려주겠다! 라는 말인거죠… 나 참… 내 집갖고 대출도 마음대로 못받다니.. 이거 참… 서글픈 현실이네요…^^
마지막으로 용도증빙입니다. 용도 증빙이 도대체 뭐냐? 라고 물으시는 분들이 계실겁니다… 집을 담보로 해서 대출한 돈을 어디에 썼는지 3개월 이내에 금융사에 자료제출을 함으로써 소명하는 단계인데요? 생활안정자금대출은 자금용도 소명이 필요없습니다.
현재 1억을 초과하는 대출에 대해서만 자금용도 소명을 하고 있으니까요.
사업자금용도의 대출이란?
자 이번에는 사업자금용도의 대출입니다. 이 대출은 개인사업자나 법인사업자를 운영중에 운영자금이 필요한 경우에 할 수 있는 대출인데요? 신규사업자의 창업자금에도 이용할 수 있고 고금리 신용대출이나 대부업권의 대출도 대환할 수 있는 대출입니다… 어떤 경우에는 투자목적으로 상담신청을 하는 분들도 많이 늘어나고 있습니다. 그리고 직장인이거나 프리랜서로써 현재 사업자가 없는 분들이 이 대출을 이용하는 방법도 있는데요? 사업자발급 담보대출의 페이지에서 확인하시기 바랍니다.
자 그리고 이 대출은 주택수에 상관없는 대출이기 때문에 주택을 여러채 갖고 있는 분들도 신청할 수 있구요 주택가격에도 제한이 없습니다. 현재 투기과열지구나 조정대상지역에 적용되고 있는 생활안정대출 LTV 40%나 50%에 규제 받지 않고 금융사 자율로 LTV를 정하고 있어서 대출한도가 많이 필요한 분들이 이 대출을 선호하는 편입니다.
21년 7월부터 단계적으로 시행하고 있는 차주별 DSR에도 크게 영향이 없습니다. 왜냐면 현재 정부에서 규제하고 있는 대출은 기업대출이 아닌 가계대출까지만 규제하고 있어서 아직까지는 DSR규제에서 생활안정자금대출보다 조금 더 자유롭다고 볼 수 있습니다.
자 다음은 상환방식인데요? 생활안정대출과는 다르게 사업자금대출은 대출기간이 짧습니다. 3년에서 5년으로 생활안정대출에 비하면 다소 불리한 상환기간을 가지고 있는데요? 사업자금대출에 특성상 단기적으로 사용하는 분들이 많고 대출금리가 다소 높은편이기 때문에 원금과 같이 상환하는 원리금상환보다는 대출이자만 상환하는 만기일시상환방식을 택하고 있습니다.
이 대출은 대출의 용도가 명확한 만큼 이 대출을 받아서 분양권이나 입주권 등 주택을 매수하게 되었을때 어떤 제한이 없습니다. 무슨 얘기냐면 사업자가 이 대출을 받는 용도가 운영자금이나 사업자금으로 쓰는 것이기 때문에 주택 매수에 들어가는 대출을 제한하는 어떤 장치가 없는거죠… 말 그대로 사업자금대출이니까요…
대신에 이 대출은 1억을 초과하는 대출이 많기 때문에 자금용도증빙 즉 용도소명을 해줘야 합니다. 3개월 이내에 대출을 어디에 썼는지 영수증이나 견적서 등 금융사에 제출해야 하는데요? 이건 각 금융사마다 조금씩 다를겁니다. 운영하는 상품의 기준들이 조금씩 다르기 때문이죠… 치킨집을 운영하는 사장님이 치킨을 만들려면 닭을 사와야 하지 않습니까? 그 닭을 사오는데 얼마가 들어갔으며 앞으로도 얼마씩 공급받을 예정이다… 라든지… 공장을 운영하는 사장님이 공장을 가동하려면 기계가 필요한데 기계를 구입하느라 돈이 들어갔다던지… 카페를 운영하는 사장님이 손님이 많아져서 주차장을 하나 더 만들어야 하는데 주차장을 만드는데 돈이 들어갔다던지… 이런식으로 사업운영자금에 대출금이 들어갔다는 자금용도 소명을 해줘야 합니다.
자 앞에서 보신 바와 같이 생활안정자금대출은 1년에 1억원의 범위 내에서 자금용도의 소명없이 생활비나 보증금 반환용도 또는 주택구입자금대출을 대환하는 용도로 사용할 수가 있습니다. 따라서 대출이 1억 이하로 필요한 분들에게 적합한 대출입니다.
단 생활안정자금대출을 받게 되면 추가약정서를 작성하기 때문에 향후에 분양권이나 입주권 등 주택을 구입하게 되면 제약을 받게 됩니다.
반면에 사업자금대출은 1억원을 초과하는 대출금에 적합한 대출이라고 볼수 있으며 분양권이나 입주권 등 추가약정서를 작성하지 않기 때문에 차후에 자금활용에 더 자유로울 수 있습니다.
단 후순위담보대출 형식으로 나가는 대출이 많기 때문에 대출기간이 짧은 단점이 있으며, 대출금리가 높다는 단점도 있습니다.
결론적으로 생활안정과 사업자금 중 어떤것이 유리하느냐는 워낙 개인마다 상황이 다르기 때문에 정답이 정해져 있는 것은 아닙니다. 대출의 성격이 완전히 다르고 대출한도나 대출금리가 다르기 때문입니다.
물론 사업을 실제로 하시는 분들은 사업자금대출을 하는게 유리할 수 있지만 이 또한 한 부분일 뿐입니다.
결국 최종적으로 어떤 대출이 유리할지는.. 대출조건을 꼼꼼히 비교하셔서 선택하는 것이 좋습니다.
